Immobiliare logistico: investimenti oltre 1,2 miliardi
Il mercato dell’immobiliare logistico torna a occupare una posizione centrale nelle strategie degli investitori e delle imprese. Nel primo semestre 2026 il comparto Industrial & Logistics ha registrato investimenti per circa 1,25 miliardi di euro, con una crescita vicina al 50% rispetto allo stesso periodo precedente. Il dato è rilevato da JLL – Mercato italiano del Commercial Real Estate e conferma una nuova fase di interesse verso magazzini, piattaforme distributive e immobili destinati alla gestione delle merci.
La stessa tendenza emerge anche dalle analisi di Savills – Ricerche sul mercato immobiliare italiano, che stima investimenti intorno a 1,2 miliardi di euro e una crescita del 54%. Le differenze tra i due valori dipendono dai diversi criteri utilizzati per definire il perimetro delle operazioni considerate, ma il segnale è comune: la logistica è tornata al centro dell’interesse dei capitali. Dietro questi numeri c’è un cambiamento concreto. Un magazzino oggi è molto più di un semplice spazio per conservare merci.
È un elemento centrale della catena logistica: permette a un’azienda industriale di organizzare meglio la produzione, a un retailer di gestire le consegne e a un operatore e-commerce di rispettare tempi sempre più rapidi. La crescita dell’immobiliare logistico racconta proprio questa trasformazione. Le imprese cercano strutture più efficienti, tecnologiche e vicine ai principali nodi di trasporto.
Perché gli investimenti hanno superato un miliardo
La ripresa degli investimenti nasce dall’incontro di tre esigenze: il ritorno dei capitali nel settore, la crescente domanda degli operatori logistici e la ricerca di immobili moderni in posizioni strategiche. Nel secondo trimestre 2026, secondo JLL, gli investimenti hanno raggiunto circa 800 milioni di euro, grazie anche ad alcune importanti operazioni di portafoglio.
Savills evidenzia inoltre che queste operazioni hanno rappresentato circa il 62% del volume complessivo. Il valore medio delle transazioni è salito a circa 48 milioni di euro, segnale dell’interesse crescente verso asset logistici di qualità.
Il dato mostra una maggiore attenzione verso immobili già inseriti nei circuiti logistici principali, spesso caratterizzati da contratti di locazione attivi e utilizzatori affidabili. Per gli investitori, infatti, un hub logistico ben posizionato offre caratteristiche interessanti: domanda stabile, possibilità di valorizzazione nel tempo e un ruolo sempre più importante nelle catene di approvvigionamento.
Per le imprese utilizzatrici il tema è diverso, ma collegato. Un magazzino efficiente può incidere direttamente sui costi operativi, sulla velocità delle consegne e sulla capacità di rispondere ai cambiamenti del mercato.
Investimenti e assorbimento: due indicatori da distinguere
Nel mercato logistico è importante distinguere due grandezze che spesso vengono confuse: investimenti e assorbimento.
Gli investimenti immobiliari indicano il valore delle operazioni di acquisto realizzate dagli investitori. Misurano quindi l’interesse finanziario verso il settore.
Il take-up, invece, rappresenta la superficie acquistata o locata dagli utilizzatori finali. Racconta quindi la domanda reale di spazi da parte delle aziende.
Un mercato può essere molto interessante per gli investitori perché presenta immobili di qualità e rendimenti competitivi, ma la vera forza arriva quando anche imprese e operatori logistici cercano nuovi spazi. Nel primo trimestre 2026 JLL ha rilevato circa 860.000 metri quadrati di take-up, con una crescita del 78%. Oltre l’85% della domanda è stata generata dagli operatori 3PL.
Il dato conferma che la richiesta di spazi non arriva soltanto dai proprietari immobiliari, ma soprattutto da chi utilizza concretamente i magazzini per gestire merci, ordini e distribuzione.
Il ruolo crescente degli operatori 3PL
Gli operatori 3PL (Third Party Logistics) stanno diventando uno dei principali motori della domanda immobiliare. La ragione è semplice: gestiscono attività logistiche per più clienti e hanno bisogno di strutture capaci di adattarsi a volumi diversi, stagionalità e nuovi servizi. Un operatore 3PL può gestire nello stesso edificio merci destinate a settori differenti: dalla distribuzione alimentare ai prodotti tecnologici, dall’abbigliamento all’e-commerce.
Nel primo trimestre 2026 quattro operazioni 3PL superiori ai 50.000 metri quadrati hanno generato circa 350.000 metri quadrati di assorbimento.
La crescita della domanda riflette anche l’evoluzione del servizio logistico. Il magazzino moderno non si limita allo stoccaggio, ma integra attività come:
- preparazione degli ordini;
- gestione dei resi;
- assemblaggio leggero;
- personalizzazione dei prodotti;
- controllo qualità;
- coordinamento dei trasporti.
Per questo motivo gli operatori cercano immobili più flessibili, predisposti all’automazione e capaci di sostenere processi sempre più complessi.
Quali immobili cerca oggi il mercato
La logistica contemporanea richiede immobili con caratteristiche precise. La posizione resta un elemento decisivo: essere vicini ad autostrade, porti, aeroporti e interporti permette di ridurre tempi e costi di movimentazione.
Ma oggi non basta la localizzazione. Le aziende valutano anche:
- altezza interna dei capannoni;
- capacità di carico dei pavimenti;
- dimensione dei piazzali;
- disponibilità energetica;
- predisposizione per robotica e automazione;
- efficienza ambientale.
Cresce inoltre il peso delle certificazioni energetiche, degli impianti fotovoltaici e delle soluzioni per ridurre i consumi.
Il mercato comprende immobili diversi:
- grandi piattaforme distributive nazionali;
- magazzini last mile vicino ai centri urbani;
- strutture refrigerate per alimentare e farmaceutico;
- hub intermodali;
- immobili build-to-suit progettati sulle esigenze di un singolo utilizzatore.
La personalizzazione sta diventando un elemento sempre più frequente. Molte aziende preferiscono collaborare con sviluppatori e investitori per realizzare spazi costruiti intorno ai propri processi operativi.
Canoni, disponibilità e selettività degli investitori
La crescita della domanda si riflette anche sui valori immobiliari. Secondo JLL i canoni prime annui si attestano intorno a:
- 70 euro al metro quadrato a Milano;
- 69 euro a Roma;
- 67 euro a Bologna;
- 58 euro in Veneto;
- 50 euro a Torino.
Per gli immobili last mile nelle aree di Milano e Roma il valore può arrivare a circa 110 euro al metro quadrato annuo. Per leggere correttamente questi dati è utile conoscere alcuni indicatori. La prime rent indica il canone massimo raggiunto dagli immobili logistici di migliore qualità in una determinata area.
Il vacancy rate misura invece la percentuale di immobili disponibili rispetto allo stock complessivo. In Italia si colloca intorno al 5%, segnalando una disponibilità contenuta. Il prime yield rappresenta il rendimento atteso dagli investitori sugli immobili migliori ed è indicato intorno al 5,3%. Il mercato quindi resta selettivo: gli investitori guardano soprattutto immobili moderni, efficienti e facilmente collegabili alle reti distributive.
Il mercato oltre i grandi poli del Nord
La domanda resta fortemente concentrata nelle aree logistiche più consolidate. Nel primo trimestre 2026 la macroarea milanese ha raccolto oltre il 60% dell’assorbimento, confermandosi uno dei principali poli italiani per distribuzione e servizi logistici.
Tuttavia, la crescita dei flussi commerciali apre prospettive anche per altri territori. Nel Mezzogiorno la presenza di porti, interporti, Zone Economiche Speciali e collegamenti con il Mediterraneo rappresenta un elemento favorevole per lo sviluppo di nuovi hub.
La possibilità di creare nodi logistici più vicini ai traffici marittimi può diventare interessante per alcune filiere industriali e per le imprese che operano sui mercati mediterranei. Si tratta però di una prospettiva legata alla capacità dei territori di sviluppare infrastrutture, servizi e collegamenti adeguati.
Cosa cambia per imprese e operatori logistici
La crescita degli investimenti rende più competitiva la ricerca di immobili logistici di qualità. Per le aziende non basta più trovare uno spazio disponibile. La scelta del magazzino deve considerare il costo complessivo di utilizzo, che comprende:
- accessibilità;
- consumi energetici;
- possibilità di automazione;
- disponibilità di personale;
- vicinanza ai mercati serviti.
Un immobile meno costoso ma lontano dai principali collegamenti può generare costi operativi superiori nel lungo periodo. Per questo cresce la collaborazione tra sviluppatori, investitori e utilizzatori finali nella progettazione di soluzioni su misura. Il magazzino diventa così parte della strategia aziendale: un elemento che può migliorare tempi di consegna, organizzazione dei flussi e capacità competitiva.
Conclusioni
L’immobiliare logistico non rappresenta più soltanto un segmento del mercato immobiliare, ma una componente essenziale dell’economia reale. Magazzini, hub distributivi e piattaforme 3PL saranno sempre più chiamati a sostenere automazione, intermodalità, efficienza energetica ed evoluzione dei modelli distributivi. La crescita futura dipenderà dalla capacità di costruire infrastrutture in grado di collegare imprese, territori e mercati in modo più rapido ed efficiente.
Un confronto tra operatori immobiliari, aziende logistiche, trasportatori e fornitori tecnologici sarà al centro di LTS Expo Napoli, in programma dal 27 al 29 giugno, occasione per analizzare nuove soluzioni dedicate alla trasformazione della filiera logistica italiana.
